מס רכישה
מאת: דורית גבאי, רו"ח
אחת הסוגיות המעסיקות כאשר ניגשים להכריע מהו השווי למס רכישה הוא הגדרת הזכות הנרכשת. הנושא נכלל בחוק מיסוי מקרקעין ותקנות מכוחו.
להלן רשימת נושאים כפי שלוקטה מהוראות חוק מיסוי מקרקעין, הפסיקה והנחיות מקצועיות של רשות המסים.
א. רכישת מגרש עם פיתוח
ב. פרשנות חוזה הרכישה
ג. רכישת דירה "על הנייר" והוספת שיפורים על ידי הקבלן –הו"ב 8/92
ד. תשלומי איזון – מס רכישה על העודפים
ה. מבחן השימוש הכלכלי – פיצול הנכס
פיצול אופקי מול פיצול פיסי
אם קונים קרקע בלבד – מס הרכישה הינו 6%.
אם קונים קרקע עם בית מגורים – ישנה הבחנה בין פיצול אופקי לפיצול פיסי:
פיצול אופקי– לפי חוק מיסוי מקרקעין
שווי הרכישה הכולל – 2,800,000 ש"ח.
שווי בית המגורים – 1,200,000 ש"ח, אך לפי תקרת הפטור שבסעיף 49ז' לחוק – שווי בית המגורים לאחר כפל הפטור הינו 2,105,900 ש"ח (גובה התקרה).
לכן שווי הקרקע – 694,100 ש"ח.
פיצול פיסי– לפי חוק מיסוי מקרקעין
שווי הרכישה הכולל – 2,800,000 ש"ח.
שווי בית המגורים – 1,200,000 ש"ח. עושים פיצול פיסי של החלקה ולכן לא מכירים בכפל הפטור שבסעיף 49ז' לחוק.
לכן שווי הקרקע – 1,600,000 ש"ח.
ברכישת נחלה– ניתוח לצורכי חוק מיסוי מקרקעין
בעזרת שמאי מקרקעין, יש לבודד את הכסף המשולם עבור דירת המגורים, זכויות הבנייה וקרקע חקלאית.
ו. מבחן הייעוד על פי תוכנית בינוי ערים
ז. מבחן יחידת הרישום בטאבו
ח. רכישת מקבץ דירות
ט. רכישת דירה או קרקע?
י. עקרון צירוף כל התמורות
דוגמה: שווי הרכישה 1,000,000 ש"ח
כיסוי משכנתא 800,000 ש"ח
סך התמורה: 1,800,000 ש"ח
מס הרכישה ישולם על סך התמורה.
יא. שכ"ט עו"ד – ביטול מבחן הסבירות
יב. רכישת דירת מגורים להריסה – קרקע או דירת מגורים?
יג. פטור ל"נכה" – מגבלת שתי הפעמים
יד. דירת נופש – כולל הוראת ביצוע 5/2010
טו. עיסקת נטו
טז. עיסקה שצד לה "עוסק"
יז. קבוצת רכישה - פגיעה בעקרון ההקבלה
הרוכש רוכש "דירה על הנייר" (אשר לפי הגדרת דירת מגורים למס רכישה – מהווה דירת מגורים) ולכן המס שלו מחושב לפי דירת מגורים.
לעומת זאת, המוכר מוכר קרקע (לפי הגדרת דירת מגורים למס שבח – אחד התנאים הוא "דירה שבנייתה נסתיימה").
הפער הזה פוגע בעקרון ההקבלה, וכן יוצר מצבים לא הגיוניים.
דוגמה:
הרוכש קונה קרקע במסגרת קבוצת רכישה ומשלם 1 מיליון ש"ח על הקרקע.
המס שלו מחושב לפי דירת מגורים גמורה – 2.6 מיליון ש"ח.
המוכר משלם מס שבח על סך 1 מיליון ש"ח מכל רוכש.
לאחר מכן, הקונה אינו מעוניין להמשיך בפרויקט, ולכן מוכר את הזכות שלו לצד ג' ומקבל עבורה 2 מיליון ש"ח בחלוף כשנתיים מאז הרכישה.
התוצאה
שומת מס הרכישה שלו עומדת על 2.6 מיליון ש"ח, שומת מס השבח שלו תעמוד על:
שווי מכירה 2 מיליון ש"ח
שווי רכישה 2.6 מיליון ש"ח
הפסד 0.6 מיליון ש"ח - בעוד בפועל יש לו רווח נומינלי מינימלי של 1 מיליון ש"ח (לפני ניכוי הוצאות)
המלצה למחוקק – לבטל את תיקון 69.
נכתב בתאריך 8.3.2016.
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי, רו"ח
